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本报上周独家报道《小地主的美丽与哀愁》后，德阳市罗江县全国首例国有土地分户拍卖的创新模式展现在成都房产业界与市民面前。成都各大媒体随后进行了报道。
8月28日，是罗江“潺亭府邸”项目第一次土地拍卖的日子，8：30—14：30，整整6个小时，记者亲历罗江模式破茧而出。26宗地块成交16宗，875元/平方米的最高单价，每次5元的应价幅度……
在罗江县国土资源局、在土地现场、在拍卖会上，形形色色的竞拍者、围观者、观察者、研究者……在这6个小时里，罗江样本传递出一个城市对土地价值的爆棚信心、国人对土地的传统性渴求，以及在高企的房价下，普通人对居住模式多元化的选择性思考。
到达罗江的时间正好是早上8点半，初升的太阳照在清澈美丽的凯江上，横跨江面的翘角雕绘廊桥，江边三三两两顶草帽——恍惚间，德阳罗江给人美丽恬适的江南水乡感觉。8月28日，农历7月16，都是双数日，这样的偶然似乎在为今天的国土拍卖打气加油。作为全国首例国有土地分户拍卖，罗江“潺亭府邸”项目将被端上拍卖席，有几分坦然，也有几分忐忑不安……
等待
驱车来到罗江县国土资源局，虽然拍卖会10点才开始，但这里早已聚集了不少的竞拍者。他们正各自向国土局工作人员或其他竞拍者打听着自己关心的拍卖消息。
罗江县国土局于在早晨重新分发了关于地块的规划图纸，对A、B、C、M区域进行了重新划分，原定330—339平方米的11个地块划分为了217.69—259.87平方米的12个地块，打乱了不少竞拍者的计划，许多人都正拿着新的地块规划图紧张地咨询和讨论。
周先生，罗江人。跑长途货运为生，此次他联合了两个朋友看中了其中两块相邻地块，准备一起拿下。三家人围在一起，拿着国土局才颁发的地块规划图纸讨论得热火朝天。指着图纸上的C1、C2地块，周先生专业而实际：“C区不错，三面靠规划道路又临河，侧面和正面都可以打通作铺面，23.4米的开间，每家人7.8米，按3.9米分割正好一户2个门面；每户楼上还能分到120个平米的住宅空间，修个套三绰绰有余。”
罗先生，另一位罗江县本地人，个体户。他准备买下地块建一个全家3代同堂的院落，但对规划图纸上标注的容积率感到不满意，指着规划图告诉记者“1.2太少了，以260平方米的地块来算，投入资金要55万左右，我们3代人12口人人均才28个平米，1.5的容积率还差不多。”
记者在现场走访了一圈下来，收集了竞拍者关心的问题：1、每个地块究竟能修建几层；2、房屋的前后是否都可以开门面；3、地块拍下来后多久开工竣工；4、小区是否有物管；5、小区的配套建设政府多久能完成？
看地
9：30分，拍卖前半小时，去现场看地的班车停到了国土局的门口。在工作人员的引导下，竞拍者和记者登上看地班车，驶向潺亭府邸项目所在地。
下车，记者看到的凯江边正在平整施工中的黄土地。地块还未平整完全，但与上周相比，看得出工程进度很快：一些丘陵已被铲平。挖掘机与推土机崭新的履带痕迹里，看得出罗江县国土局很努力。现场已被工作人员用石灰标出了此次拍卖的24块地块位置以及配套道路。林先生夫妇(化名)是专门从成都赶来拍卖地块的，对地块本身配套及周边的环境都十分关注，岸边上临时搭建的电线杆是否会拆掉？河对面的玻钎厂对河水会不会有污染……
这时一位李先生的高声话语吸引了大家的注意：“这地块不划算，成本太高了”，此语一出，大家顿时围拢了过来，“我在成都靠高新区的地方买了一套96平方米的住宅，还赠送一个100平花园，每平方米才2800元。这地块起拍价800元/平方米，算上建安成本和各项费用起码要2000元/平方米以上，德阳的房价目前才2300元/平方米，而修这个地块前前后后的费用要投入五六十万，它相当于把以后两年的升值空间提前透支了。”一席话听下来，不少人心里笼上了一层阴影，开始在心里拨算起了自己的小九九，现场顿时冷了下来。
摇摆
回程路上，车厢里显得有些沉寂。
一些合伙拍地的竞拍者小声地讨论着即将拍卖的地块是否划算；有的则问起了李先生关于成本问题。李先生的回答再次牵动了大家的神经：“我在镇上也竞拍过土地，不过很便宜，每个平方米90元，但修出来的成本也不低，主要是各种杂费加起来太高，探测费每平方米花了2块多，设计费也要自己出，加上土地税费、拍卖佣金、天然气、水、电入户费……算下来每个平方米多了1000多元。反正看了地后这地我是不拍了。”
杨某，周先生的合伙人。他在思虑再三后作出了退伙的决定：“我决定退出，算下来前前后后每户要投入20多万元，而且修出来的房子已经把升值空间透支了，用这钱来修房子不如投资其他生意，利润还多些。”杨的退出让周先生很不自在，先前约定三户人一起拍地的协议失效了，多少有些让他措手不及，但剩下的两家人在讨论过后还是决定一起继续拍卖，不过从两块地变成了一块，“我是买来自己用，娃娃要读书，必须得买套房子，与其买别人修好的还不如自己修，图个自在。”
众多竞拍者最后商议和讨论的结果一致——先看看拍卖现场，根据拍卖情况再做决定。
拍卖
10点整，拍卖会在国土局的拍卖中心准时举行，凡在8月27日17点以前交纳3万元保证金的竞拍者都拿到了象征席位的号牌，总计有24位。他们中，3人来自成都，4人来自德阳，2人来自绵阳，罗江本地人占了大部分，一共有15人。
24个号牌，24个罗江土地创新的参与者，他们将参与“潺亭府邸”A—F六个区域和M—O三个区域合26个地块共计7635.34平方米的土地竞拍。在他们看中的土地里，面积最小的为213.20平方米，面积最大的则为384.79平方米。
在拍卖之前，罗江县方面对本次独特的拍卖方式进行了解释。经罗江县政府和国土局的商议，为了保证地块修建的整体延续性。拍卖将分两段进行，第一段为前排临河的A—F区12个地块，第二段为后排的M—O区14个地块，每个区规划2个地块。拍卖将按段按区域顺序进行竞拍，每个区域必须拍完方可进入下个区域拍卖，否则该段将终止拍卖进入下一段拍卖。也就是说，如果要买第一段F区的地块，那么F区之前A—E区的10个地块必须全部拍完方能竞拍。
10：08分，首先进行拍卖的是A区1号地块，该地块占地217.69平方米，是26宗地块中面积较小的，应价幅度为10元每平方米每次。“现在开始应价！”拍卖师宣布竞拍开始。5分钟，空白的5分钟，没有人举牌，整个现场充斥着观望与等待的氛围。在拍卖师的再三鼓励下，73号竞拍者终于首先举起了牌子。10：11分，罗江土地分户拍卖的第一次举牌。随后，80号将价格举到了810元/平方米，18号紧跟其后举到820元/平方米，这之后现场再次进入了观望，拍卖师最后不得不将应价幅度降低到5元每平方米每次，最后，18号竞拍者以830元/平方米的价格将A区1号地块拍走。830元/m2，总价180682.7元，这就是罗江新模式破茧而出的第一宗土地价格。
其后的A 2到B 2号的3宗地块延续着大家的观望态度，仅分别以每平方米800元、805元和805元的价格成交。但从C1号地块开始情势出现了转变，竞拍者似乎从前面的4块成交地块中得到了信心，现场举牌频繁而短暂，周先生的48号牌子也参与了进来，总共举牌6次，并由80号竞拍者以830元/平方米的价格竞得。
在此后的C2—F2号第一段7宗地块竞拍中，竞拍者频频举牌，价格节节攀升，并创下了E1号地块和F2地块875元/平方米的最高纪录，7宗地块平均成交价格更是达到了865元/平方米以上。值得一提的是F区的1、2号两宗地块都被从天津到成都旅游的56号竞拍者文先生收入囊中，他笑着对记者说“没想到这次旅游还能成地主，其实只是看到起拍价便宜就来看看，，至于怎么修，修什么现在根本还没想好。”
在接下来的第二段M—O区14宗地的拍卖也许是没有临河的原因，众多竞拍者都显得对该段地块不是十分感冒，该段的M1到M3号3宗地仅以每平方米820元、800元、800元的价格成交，在其后的M4地块在拍卖师询问数遍之后无人问津，按照拍卖伊始定下的规矩，拍卖戛然而止。
离开罗江时，14：30分，6个小时，罗江土地分户拍卖随着16次回荡在耳边的槌声逐渐显得清晰了起来。曾经的存疑，有的烟消云散，有的则愈发迷离，更有的平地里突然冒出来，纠缠在一起……26宗地块成交16宗，这已经是一份令罗江县政府、县国土局满意的答卷。“超乎想象！”一位接近罗江县政府和国土局的人士这样向记者描述着拍卖后的罗江。
六个“最”
最独特的竞拍人：此次拍卖会针对的竞拍人全是个体的私人散户，将开发商抛开，由政府直接面对终端购房者进行拍卖。
最小的地块：此次拍卖面积最小的宗地为B区1、2号地块，面积为213.20平方米，相当于国内一些联排别墅的面积。
最独特的拍卖方式：拍卖会将地块分两段进行拍卖，第一段为临河的A—F区，第二段为M—O区。按段按区域顺序进行竞拍，每个区域必须拍完方可进入下个区域拍卖，否则该段将终止拍卖进入下一段拍卖。
最低的应价幅度：竞拍人的每一次举牌最低达到5元/平方米。
最自由的建房方式：竞拍人拿到宗地后，从设计到修建都是自己负责，在规划要求内想怎么修就怎么修，修个空中花园都没人管。
最少的保证金：每个符合竞拍要求的自由人，只须在规定时间内交纳3万元保证金即可参加地块的竞拍。
催生更多新模式
8月28日，罗江县第一次土地拍卖，26宗土地最终拍出16宗，但由本报引发的讨论并没有因此而尘埃落定。本周我们特邀购房者、开发商代表、法律专家、土地学者再次对罗江土地拍卖模式进行讨论。
土地拍卖给私人是不是一种创新？
打破开发商垄断
某外资公司职员吴筱娟：如今房价节节攀升，与开发商垄断开发、市场调节作用失控密不可分。土地拍卖给私人类似于前段时间出现的个人集资建房，都是撇开开发商单干的伟大计划，是打破开发商垄断局面的一种创新。
符合追求个性的人群需求
原成都南华房地产开发有限公司总经理张德君：将土地拍卖给个人，由个人自行设计修建房屋的模式，符合了一部分追求个性的人的需求，是一种很新的尝试。由于罗江县的地域差异，这种模式也能吸引优秀的人才到罗江投资、居住，促进当地经济发展。
不是创新
天海实业成都分公司总经理薛维松：这种模式应该说不是一种创新。早在1999年，广东番禺就操作过这种项目，当时是开发商统一规划，然后将自己的部分土地划成若干块后，卖地给私人建别墅，当时开发商卖地是出于一种融资的考虑，与罗江政府的卖地目的不一样而已。
罗江需要理解和支持
四川省社科院前副院长万本根教授：新的事物，新的模式和新的思路出来后，都会受到质疑，像当年的深圳特区模式，现在的罗江也类似于一个新的特区，它是全国22个小城镇试点之一，这就需要社会各界的理解和支持。
操作上存在具体困难？ 价格不一定比商品房低
吴筱娟：开发商在购买建材时是大批量集体采购，价格比个人零售低得多，个人自己买材料修房子，所花的价钱不一定比购买商品房低。政府来做的公建配套、园林绿化是否上档次，达到购房者的要求，很难把控。
将会极大增加政府工作难度
中房尺度总经理助理文化勇：20多块地在第一次的拍卖中卖出16块，已经是一个很不错的成绩。但这个事情能否成功，最关键取决于政府的态度和执行力。分开拍卖土地将会给政府增加很多麻烦，政府能够解决好这些麻烦，这件事就是好事，解决不好，那就不是好事。
建筑风格、进度难统一
张德君：每个人的爱好、品位、及聘请的施工队伍水平不同，修出来的建筑外观、风格、质量难以达到和谐统一，最终呈现出的效果可能会与美好预期有所出入。施工工程进度也有快有慢，让先入住的业主难以享受优美环境。以前政府面对的是一个开发商，如今面对的是60多位开发商，可能会导致工作效率低，办事周期长等弊端。
操作起来很麻烦
薛维松：自己建房说起来很简单，实际操作起来相当麻烦。广州流行卖精装房，原因就是业主装修房子太麻烦。如果是自己建房，那岂不是更麻烦？何况现在的都市生活里，工作节奏加快，更是少有人有这种精力去建房了。房地产开发过程中存在着各种开发风险和法律风险，无专业水平的个人如何防范各种风险，是一个值得他们思考的问题。
这种模式的前景如何？ 催生更多新模式
张德君：这种模式将来是存是废，现在来看并不明朗。不过这种新模式的诞生，可能会给业界、给社会更多思考，从而催生出更多的模式，比如农民利用自己的宅基地，出让给城市人来修建房屋，使农村土地更好地流转起来，最大限度发挥它的价值。
小范围存在，难以普及
薛维松：一线城市往往是房地产市场开发的主流，二三线城市的主要优势是它们的土地资源丰富。农村因为是独门独户，农民就可以自己建房，而城市是高密度住宅，为了规范市场，才慢慢形成了需要开发资质的企业，这是政府的规范市场行为。因此这种模式在二三线城市会有一定的生存空间，但在大城市则不可行。
后记
回到成都后，记者第一时间联系了罗江县政府。罗江县政府相关负责人表示：“不管是拍卖土地的情况还是土地的成交价，都超出了县政府的预想。县政府原本希望每块地按照800元的底价卖出就很不错了，没想到卖到了850元的均价，最高的一块还卖到了875元。在拍卖之前，预期是卖出10块地，没想到一下子可以卖了16块，种种迹象表明，罗江县的这种新型土地拍卖走出了成功的第一步。”
该负责人还表示，“罗江政府接下来的工作就是总结第一次拍卖成功的经验，并在第一时间召开客户座谈会，座谈会的内容就是商量怎么去具体实施给客户做好服务工作，最大程度地保障客户利益。”
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